選址堪比“談戀愛”：明星店鋪也掉坑，究竟選的是什么？

“如果開店是一場“婚姻”，那選址就是“談戀愛”的過程……今天，來看看如何談選址這場戀愛——” 1 那些“明星”離婚的也很多選址這件事究竟有多難？那些“明星”——在租金和位置上有更多話語權(quán)和議價能力、聽起來怎么都不可能生意不好的大品牌，也曾在選址上有過不少失誤：比如：曾經(jīng)的Tesco樂購，急著以數(shù)量來覆蓋市場，選址上往往沒經(jīng)過市場分析就貿(mào)然開張。甚至有一家店開在青島火車站旁，看似人流如織，但有多少人會在那兒停留進行大型采購呢？再比如：很多店面需要排隊的呷哺呷哺。但其中有一家，位于商場地下一層角落位置的店，生意卻十分慘淡。據(jù)了解，該商場客流很大，只是這里的呷哺呷哺把自己藏得太深：負一樓、拐角、沒什么顯眼的標識……除非消費者“認準了這一口”，才可能費心找找，大部分的隨機客流，很容易就被別家餐廳小館“截胡”。還比如一個咖啡館的例子：這家咖啡館在選址上很有想法，其所在的城市有咖啡一條街，是很多文藝青年的心頭好，準店主覺得那條街上咖啡館已接近飽和，不能再進入“血拼”，可轉(zhuǎn)念一想，又不愿放棄這條街積攢起來的氣質(zhì)與情調(diào)————最后做出的決策是，把咖啡館開在了距離這條街兩百米外的地方。但是由于不好停車，客流資源很難開拓，又沒有蹭上集聚效應，以為兩頭兼顧，可結(jié)果是兩者俱失。選址，選址，實際上選得是“客流”和“店面”—— 2 選“客流”：看看條件怎么樣？選址就是選客流。此話怎講？——能“選”，首先意味著要有客流。尤其是開一家咖啡館，千萬別因為覺得自家咖啡館要開得新奇特，或者能找來一支稀有的豆子，就有著“迷之吸引力”。沒有客流，轉(zhuǎn)化率就無從談起?！€要想清楚，這個區(qū)域的大客流是你品牌的目標受眾么？如同Tesco樂購的例子，火車站廣場普遍客流量大，但要開個精致的精品咖啡館，估計面對的情況可能是“看上去熱鬧”，往往歇腳的多、消費的少。▲沒有目標客戶，人流也只會“過而不入”——最后，也要看長遠客流。比如，弄清該位置近期是否有市政規(guī)劃的新動向是很重要的，尤其是臨街店面。是否在拆遷范圍內(nèi)？或者可能馬上會被圍擋起來？多了解店鋪的一些相關(guān)信息，別盲目做決定。根據(jù)客流確定目標地址之后，就萬事大吉了嗎？還要檢驗——說通俗點，就是“蹲點”，確認究竟是不是那么多人。這不能是“我來了我看了我累了我走了”的過場，要先列好具體需要考察的幾個維度，如同上學時老師說的“帶著問題思考”，才清楚要記錄什么。比如，根據(jù)目標范圍的不同，需記錄的包括但不限于——守在路邊數(shù)：商圈內(nèi)公交站與地鐵口數(shù)量、停車位數(shù)量、目標道路來往人數(shù)；站在樓下望：寫字樓、社區(qū)的數(shù)量與實際入住率；寫字樓主要分布的企業(yè)類型；社區(qū)住戶的平均年齡……再觀察一下：相似店面單位時間里經(jīng)過人數(shù)、進店人數(shù)、消費人數(shù)、點單情況、停留時間等等。理想的情況是，能結(jié)合自身定位需求，將要考察的多個項目構(gòu)建出一份系統(tǒng)表單，會幫助你梳理清楚思路。 這里有三個“盡量”值得注意：同一目標范圍盡量找兩家及以上進行對比；盡量選取不同的日期與時間段進行記錄；盡量采集更多天數(shù)的數(shù)據(jù)，以減少特例帶來的誤差。 3 選門店：人品也得有保證選中了基本條件，也得看看人怎么樣？選址也一樣，確定了客流，選址才完成一半——還要考慮“店面”。

首先我們來談?wù)劊哄X。房租是個關(guān)鍵而現(xiàn)實的問題，別單憑感覺下決定，很多時候，不是“你覺得可以接受”就OK的。 你辛辛苦苦得來的數(shù)據(jù)，總不能就在那兒躺著。根據(jù)人工成本、房租+轉(zhuǎn)讓費、其他固定開支以及產(chǎn)品毛利率，結(jié)合蹲出來的進店率與客單價等，先按月預估出一個大概的盈虧平衡點。（算筆細賬：咖啡館的拿鐵，為什么都賣30塊一杯？）再倒推，看看究竟該鋪位的客流量，值不值得你付出這個數(shù)額的房租與轉(zhuǎn)讓費。▲再完美的店面，房租承受不來，不都是白說么當然，由于變量較多，各方面因素難以考慮全面，預估的結(jié)果未必準確，但同一套算法下來，如果本身有多個位置備選，至少能讓你心里有個比較，比單憑感覺扎實一些。
鋪位這個“點”，考慮好細節(jié)該鋪位是不是位于主要甚至必經(jīng)動線？門頭能否足夠顯眼？在路兩旁來往角度無論白天黑夜都能看到？大概要距離多遠、多大范圍內(nèi)能夠看清？會不會被同類業(yè)態(tài)搶先截流？避免掉進“熱鬧是他們的，我什么也沒有”的狀況。 這就需要下“走”的功夫，把自己放置在消費者的視角，盡可能從各個路口以多種到達方式走幾遍，切實感受下消費者到這個鋪位的便捷程度。
店面合不合適，不只是“錢”說了算也要好好考量一家店的“自身指標”：比如，了解鋪面的產(chǎn)權(quán)，弄清要租給你店鋪的是房東還是上一個承租者？根據(jù)房東的有效產(chǎn)權(quán)證，核對鋪面建筑面積、結(jié)構(gòu)等事項，對店鋪進行確認。并確保能處理好相關(guān)事宜。比如，一些鋪位可能有“不準興辦產(chǎn)生噪聲、油煙、煙塵、異味等污染的飲食服務(wù)”等規(guī)定，要提前到房產(chǎn)、消防、公安、環(huán)保、街道等部門了解一番。以及鋪面樓層、屋頂高度、采光范圍、水電設(shè)施等等……決定之前，確認這個店鋪符不符合開一家咖啡館的條件與要求，別讓前面的種種功夫白白浪費。— End —統(tǒng)籌：咖sir | 編輯：忽而商務(wù)合作&內(nèi)容轉(zhuǎn)載 | 微信：lu4967本文為咖門原創(chuàng)，未經(jīng)許可請勿轉(zhuǎn)載