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為了協(xié)助客戶找到好店址，他結(jié)合美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)．哈夫（David Huff）提出的「哈夫模型」（賣場(chǎng)面積愈大，顧客離賣場(chǎng)的距離愈小，營(yíng)業(yè)額愈好），以及創(chuàng)業(yè)20年來(lái)對(duì)各種連鎖店開(kāi)店地點(diǎn)的調(diào)查，整理出影響營(yíng)業(yè)額的10個(gè)要素，并將其命名為「營(yíng)業(yè)額要素分析」?！ 〉攸c(diǎn)因素 榎本將「地點(diǎn)因素」定義為，在狹窄的范圍中，影響營(yíng)業(yè)額的要素，像是店鋪所在的土地或建筑物，共有5種： 1.顧客誘導(dǎo)設(shè)施：是不是人群集散地？ 在大城市，最具代表性的顧客誘導(dǎo)設(shè)施，就是各式各樣的人都會(huì)利用的車站。如果上下車的乘客數(shù)都在一定以上的車站，雖然會(huì)因?yàn)榈赇仒I(yè)務(wù)的種類或型態(tài)而有所差異，但一般來(lái)說(shuō)，愈靠近車站愈能預(yù)期有高營(yíng)業(yè)額。 另一方面，在郊區(qū)的話，可以選擇大型十字路口、干線道路或高速公路的交流道或休息站；在購(gòu)物中心則是主要的出入口或停車場(chǎng)出入口、手扶梯、電梯等。 2.辨識(shí)性：店鋪容易被看見(jiàn)嗎？ 辨識(shí)性可以分為「能見(jiàn)度」和「知名度」兩項(xiàng)。能見(jiàn)度是用來(lái)評(píng)斷「看得到」和「看不到」的項(xiàng)目。舉例來(lái)說(shuō)，店開(kāi)在大樓的二樓或地下室，路過(guò)的人就不會(huì)看到。要提高能見(jiàn)度，就要有正面的招牌、櫥窗展示、垂掛的布幕……等?！ ≈葎t是評(píng)斷「知道」或「不知道」的項(xiàng)目。打個(gè)比方，在每個(gè)社區(qū)里都有一些家喻戶曉的老店或品牌，讓人下意識(shí)會(huì)選擇。如果你的店剛開(kāi)，就要廣做宣傳，做到眾所周知。
3.動(dòng)線：道路是否是顧客常在走的？ 連結(jié)兩個(gè)「顧客誘導(dǎo)設(shè)施」的道路，就是「動(dòng)線」。比如，車站以及辦公大樓都是顧客誘導(dǎo)設(shè)施，從車站走到辦公大樓的道路，就是動(dòng)線?！ \本提醒，相較于顧客誘導(dǎo)設(shè)施，「動(dòng)線」不一定一眼可見(jiàn)，需要仔細(xì)觀察。同時(shí)，動(dòng)線容易改變，尤其是同時(shí)存在3個(gè)以上顧客誘導(dǎo)設(shè)施的區(qū)域，動(dòng)線會(huì)變復(fù)雜，這會(huì)讓顧客每天的行進(jìn)路線改變，進(jìn)而影響到經(jīng)過(guò)店門前的人數(shù)?！ ?.建筑物構(gòu)造：店內(nèi)是否寬敞、座位是否足夠？ 舉凡店鋪位置、面積、座位數(shù)，甚至是停車場(chǎng)的停車位數(shù)、入口數(shù)等，都包含在「建筑物構(gòu)造」中。 一般來(lái)說(shuō)，店的規(guī)模愈大，營(yíng)業(yè)額愈高。但如果店鋪位于郊外，就一定要有停車場(chǎng)，畢竟不方便也會(huì)影響來(lái)店意愿。同時(shí)，可停的車位數(shù)量，會(huì)限制來(lái)店的人數(shù)，所以可停車位變多，也能提高營(yíng)業(yè)額。最后，入口是否面對(duì)主要道路，也會(huì)影響顧客數(shù)?！ ?.親近性：客人進(jìn)門方便嗎？ 店鋪容易進(jìn)入，就稱為「親近性」，又分物理和心理兩種?！ ∥锢砩系挠H近性，像是店鋪前的人行道是否寬廣。因?yàn)樵讵M窄的人行道上，走路速度會(huì)變快，很容易直接路過(guò)店門口。同理，人行道上如果放滿腳踏車，客戶不想擠進(jìn)店門，也會(huì)損害親近性。 另一方面，店面位于地下室或二樓以上，上下樓梯很麻煩，或無(wú)法直接看見(jiàn)店里的樣子，帶來(lái)的不安全感則會(huì)使顧客敬而遠(yuǎn)之，這是缺乏心理上親近性的例子。
商圈因素 方圓數(shù)公里，甚至數(shù)十公里的范圍內(nèi)與營(yíng)業(yè)額相關(guān)的叫做「商圈因素」，又可分為5點(diǎn)： 6.市場(chǎng)規(guī)模：是否有充足的人口？ 調(diào)查店鋪預(yù)定地的半徑幾公尺內(nèi)有多少人居住、他們的消費(fèi)水準(zhǔn)，幾乎是開(kāi)店前必做的功課。如果在開(kāi)店前就知道，店鋪周邊有哪些人居住，或是有許多人在這邊上班，光是這些就有可能預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)額。 7.商圈性質(zhì)：是否存在目標(biāo)群體？ 假設(shè)要開(kāi)年輕女性取向的咖啡店，就不能只考慮周邊的人口，還必須思考這些人口中，有多少年輕女性？所以開(kāi)店前，必須評(píng)估「商圈性質(zhì)」，像是不同業(yè)務(wù)形態(tài)（哪種類型的店多），或是群體的屬性（像是性別、年齡、職業(yè)、家庭人數(shù)、收入等），才能找出符合自己目標(biāo)群體的商圈?！ ?.重點(diǎn)規(guī)模：店門口有沒(méi)有人經(jīng)過(guò)？ 店門口有多少人、車往來(lái)，稱為「重點(diǎn)規(guī)?！?。如果店址位于市中心，就要考慮通過(guò)的人數(shù)，也就是「通行量」；如果位于郊區(qū)干線道路，就與通過(guò)的汽車數(shù)量有關(guān)，稱之為「交通量」。
9.自家競(jìng)爭(zhēng)：是否存在同品牌競(jìng)爭(zhēng)者？ 一般店主都會(huì)意識(shí)到競(jìng)爭(zhēng)者的存在。但榎本發(fā)現(xiàn)，許多連鎖店面的老板常忽視，同個(gè)連鎖品牌其他分店的競(jìng)爭(zhēng)性，而這是影響自家公司營(yíng)業(yè)額最多的?！ ∫话氵B鎖企業(yè)，喜歡集中開(kāi)店，指在一定的區(qū)域內(nèi)，到處都用自家的店填滿，一口氣奪取整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)份額。這么做不只可以提高物流的效率，還可以在地區(qū)中提高店的辨識(shí)性，提升整體連鎖店的品牌力。 也是因?yàn)榧虚_(kāi)店確實(shí)存在優(yōu)點(diǎn)，所以想開(kāi)拓新的連鎖門店，必須斟酌是利益多，還是「自家競(jìng)爭(zhēng)」傷及的營(yíng)業(yè)額痛。特別是以加盟店方式展開(kāi)的企業(yè)，必須針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，留意經(jīng)營(yíng)各家店的店長(zhǎng)?！ ?0.其他公司競(jìng)爭(zhēng)：是否存在不同品牌競(jìng)爭(zhēng)者？ 只要店鋪周邊存在競(jìng)爭(zhēng)者，營(yíng)業(yè)額勢(shì)必會(huì)受到影響，此時(shí)唯有從「商品」「價(jià)格」和「功能」三點(diǎn)評(píng)估競(jìng)爭(zhēng)者的強(qiáng)弱。而榎本提醒，近來(lái)的業(yè)種或型態(tài)的藩籬降低，意想不到的競(jìng)爭(zhēng)者很多，像是便利商店賣咖啡、珍珠奶茶、甜甜圈等，所以設(shè)店時(shí)可以先自問(wèn)：如果便利商店也會(huì)賣類似于自家的產(chǎn)品，一定范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)者是否會(huì)太多？ 最后，榎本提醒，「營(yíng)業(yè)額要素」的每個(gè)要素，對(duì)營(yíng)業(yè)額帶來(lái)多少程度的影響，每一家店跟每一家連鎖店皆不相同。舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)餐飲業(yè)而言，「建筑物構(gòu)造」就非常重要；對(duì)服裝精品店而言，「商圈性質(zhì)」可能勝過(guò)一切。
想開(kāi)店的店主，必須從這十項(xiàng)因素往下細(xì)分思索，像「建筑物構(gòu)造」又分店鋪?zhàn)粩?shù)、停車場(chǎng)位數(shù)、商店入口數(shù)等等，藉由實(shí)際觀察、比較備選位址的周邊情況，逐步列出所有相關(guān)因素，最后集中挑選具「重大影響」的因素，最后篩選出能帶來(lái)最大營(yíng)收的店址。參考資料：《找好店面的本事》作者：榎本篤史?【推薦閱讀】：咖啡館選址就是蹲點(diǎn)數(shù)客流？傳授你12項(xiàng)選址秘籍！咖啡店生意不好關(guān)“風(fēng)水”的事？開(kāi)店?duì)I運(yùn)有哪些“禁忌”？免責(zé)聲明：本文部分圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)站部分內(nèi)容如圖片、我們會(huì)尊重原作版權(quán)注明出處，但因數(shù)量龐大，會(huì)有個(gè)別圖文未來(lái)得及注明，請(qǐng)見(jiàn)諒。若原作者有任何爭(zhēng)議均可與網(wǎng)站聯(lián)系處理，一旦核實(shí)我們將立即糾正，由“飲品界網(wǎng)”整理編輯，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明，本文意在傳播咖啡文化，若侵權(quán)請(qǐng)告知?jiǎng)h除，謝謝~！
